刚需产品撑起成都楼市“半边天” 首置人群仍是主力

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2015年，成都经济稳步增长，经济增速超过全国平均水平。成都楼市已经逐渐进入上行通道。

据中成住宅产业数据显示，2015年1月至11月，成都房地产投资同比增长2280亿元。2015年，供应面积同比下降1%，至2270万平方米，交易面积同比增长6%，至2497.3万平方米。

在成都，70~90平方米的单位仍然是主要的销售力量。2015年全年，此类产品的供应、销售和库存比例超过50%。

第一组仍然是市场的主力军

2015年，成都楼市仍表现出明显的“刚性”特征。

在2015年成都商品房供销规模排行榜中，70~90平方米的产品仍然是最好的。据中城房业数据，2015年全年，该类产品新增面积为850.79万平方米，销售额达到900.88万平方米，占各类产品总营业额的36.1%，占比最大。

成都各种建筑类型的供销存量也表明，高容积率产品仍然是主要的市场力量，尤其是高层产品。

据瑞丽数据统计，2015年成都别墅和平房销售面积总计84.8万平方米；高层产品新增面积达到1314.9万平方米，销售面积达到1478.8万平方米，规模最大；其次，中高级产品和超高级产品。

在成都主流开发商的客户群体中，那些只是需要它的人是主流。

《国家商报》记者从成都万科了解到，2015年，万科62.3%的客户年龄在20-30岁之间，是最大的买家群体，34.7%的客户年龄在30-40岁之间。

2015年，万科在成都推出的大部分产品都瞄准了急需的市场。金城、金乐府、万科城等项目都注重“年轻”住房，以满足首次置业者的需求。

记者了解到，2015年，成都的前三大销售项目——世茂城、成都中思花园和华润二十四城——都是急需的。世茂市的销售房屋平均面积为91平方米，华润二十四城的主要房屋平均面积为88平方米。中思源的售楼处面积稍大，约108平方米。

"二手房交易能更好地反映成都市场的需求属性."高策鑫苑置业董事长廖建华直言不讳地表示，在二手房交易中，二手房成交量占36.9%，首次置业比例达到64.6%，各类贷款比例达到68%。

事实上，由于相对宽松的货币政策，税收减免等优惠措施相继出台。2015年1月21日，四川省全面取消限购限价令等政策；3月，成都实施了降低首付款比例、放宽额度计算、降低手续费等优惠措施；二手房营业税也将从“5”改为“2”；四川省八个县市相继出台了住房补贴政策...

业内普遍认为，房地产市场的优惠政策仍在继续，这实际上影响了很大一部分只需要购买自己住房的人。

只需要转到泛主城区

在成都，有需要的人提供了最强的消费力，他们也显示出继续“迁出”的趋势。

根据中城房市数据，2015年成都楼市各板块中，元华-沾化板块的供销规模最大，新增住宅供应102.7万平方米，交易面积108.6万平方米。2015年全年，该行业住宅建筑的平均周认购量保持在200套左右的高水平。

元华-沾化板块位于环城外天府大道南段。随着成都经济重心南移，原郊区成为“天府新城大源集团核心居住区”，成为新一代人居环境。随着有需要的人“向外迁移”，这个曾经主导高端大型公寓的板块在2012年开始调整产品结构。板块中的大部分项目，如天月富、两江国际、亚松居等，都是近年来推出的典型公寓，面积在70-110平方米之间。

泛主要城市市场，主要是那些急需的产品，有着相对光明的表现。例如，达米安、华富和双流都进入了成都市供销社的名单，并名列前三。2015年，大型板块住宅交易面积达到97.6万平方米，供应量为77.3万平方米；华盛顿板块的住宅供应量也是82.7万平方米；双流市的交易面积为86.4万平方米。

泛主城区已经成为第一次改变的人和产品的主要聚集区。尽管它受益于区域交通和配套设施的不断改善，但对买家来说，首要因素是价格。据夏普数据统计，房价仍是成都首次购房者关注的第一因素，占17%。由于预算因素，越来越多的首次购房者选择将自有住房扩大到泛城市地区。

“在以华阳、大面、大丰、东胜为代表的高发展板块，由于客户群体的重叠，产品同质化更加严重，竞争更加激烈，否则“量价比”的局面将持续。”夏普数据公司的研究员说。

官方数据还显示，2015年成都市住宅价格同比下降3.7%，其中主城区价格同比下降幅度最小，为1.9%，郊区价格同比下降幅度最大，为4.5%。

中成住宅产业总经理罗鸣表示，成都市场将继续深度调整，只需上市，这是确保可持续发展的大趋势。对于购房者来说，他们可以考虑在量价期间进入市场。