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广西北海的房价未来能3万一平方吗？

广西.北海结论：未来五年内，北海平均房价达3万/平米的概率很小。如果说单一楼盘出现3万/平的价格，那倒是不排除可能性，但并不能代表北海房地产整体水平。本题内容有五个部分：前言——几个概念的明确支撑地区房价走高的内生性因素北海2018年社会经济发展状况北海房价走势及两主城区价格对北海当前房价合理性的评估前言——几个概念的明确1、本题表述的“未来”时间周期不明确。

未来到底是什么时候？是30年？是50年？还是100年以后……。“未来”的房价是多少，能不能达3万/平米，应当说没有人能知道，还得是让市场说了算。为便于分析，和尚明确预设了——未来五年内。2、北海房价问题的表述。北海是全国四线城市，辖有四个县级以上行政管理区，依楼主表述题意，北海房价应当是指——北海市主城区。

北海市主城区有两个，即海城区和银海区，主城区的房价一般较其他城区房价要高，相对来说更能代表一个地区的房地产水平，因此，下面的房价分析会倾向主城区房价。支撑地区房价走高的内生性因素房子是商品，不论是居住属性还是金融属性，房子的商品价格水平最终由市场供需关系决定。市场供需关系最主要体现为消费者的购买力。一个地区的购买力，通常由收入水平和需求水平组成。

如果说收入水平有了，但是对住房的需求较低，房价也是较难走高；如果说有需求的市场欲望，但是收入水平较低，房价也是较难走高的。只有在收入和需求达到比较充分的状态，房价的市场化走高才有基础，才能持续，这个市场逻辑应当是比较容易理解。归根结底，一个健康的房地产市场价格，最终是由地区的内生性因素决定的，这个内生性因素就是当地的经济基本面和人口增量规模。

北海2018年社会经济发展状况1、人口增量规模情况2010年常住人口153.93万，2018年常住人口168万，十年时间增加14万人，增幅9%，年化增长率0.9%。常住人口增长率非常缓慢（小）。2010年户籍人口161.75万，2018年户籍人口178.18万，十年时间增加16.43万人，增幅10.15%，年化增长率1.01%。

户籍人口增长率非常小（缓慢）。从上述人口数量变化来看，北海市属于存量人口流出地区，同时缺乏增量人口流入。同时作为一个地级市，人口规模总量也较小。这些对于当地房价购买力是有相当的瓶颈。2、社会经济发展状况——经济基本面2018年GDP值1331.87亿元，人均7.93万元，全国水平6.46万元。三次产业的结构比例为16.6：48.1：35.3，很明显农业占比较大，以工业经济为主，高附加值的服务产业经济较落后。

主要规模工业产业：造纸、化工、机械设备、汽车制造、医药为主，多为传统性行业。财政预算收入71.64亿元，税收收入49.89亿。人均创收0.43万元，人均创税0.3万元。全国人均创收1.31万元。金融机构人民币各项存款余额1092亿元，金融机构人民币各项贷款余额753.8亿元。——居民生活水平住户存款653.75亿元，人均3.73万元。

全国平均5.19万元。社会零售总额2018年为265亿，人均1.58万元。全国水平1.98万元。居民人均可支配收入23536元，其中城镇居民人均可支配收入31912元，农村居民人均可支配收入12749元，城乡差别较大。全国水平28228万元。全市城镇非私营单位在岗职工(含劳务派遣人员)年平均工资为60622元。

总体来看，北海经济体量较小，经济基本面较一般，大多数据不及全国平均水平，暂且属于一个经济欠发达地区。北海房价走势及两主城区价格近一年来，北海房价呈震荡上涨走势。2019年10月，新盘参考价格9060元，较年初价格8948元，上涨1.25%。5月见高9086元后，呈出现了高位波动走势。海城区——近一年来，房价呈高位波动走势。

2019年10月，新盘参考价格8736元，较年初价格8482元，上涨3%。5月见高8925元后，呈现稳中有落走势。海城区房价，当前较北海地区整体均价9060元，低了3.7%。银海区——近一年来，房价呈高位稳中波动走势。2019年10月，新盘参考价格10362元，较年初价格10085元，上涨2.75%。

7月见高10426元后，房价略有回落。银海区房价，当前较北海地区整体均价9060元，高出14.37%。北海新盘整体价格段分布。价格以0.6万元~1.0万元为主，破万元以上的价格有小部分。对当前北海房价合理性的评估1、房价收入比由于各城区房价有差异，我们采用北海地区均价9060元/平，作为分析基准数据。

并从人均可支配收入和城镇职工在岗平均工资，两个角度来考察房价收入比。假定购买100平米的套房，总价款90.6万元，一家庭两人工资（收入）。平均可支配收入房价收入比=90.6/4.7072=19.25年，这是一家人不吃不喝的情况下，所需支付年限。如果按全国支出占收入比（70.33%）水平计算，房价比收入比=64.25年，也就是说用一个家庭的余钱来供房，需要64.25年才能买一套房。

城镇职工在岗平均工资房价收入比=90.6/12.12=7.6年，这是城镇家庭在未完税费情况，不吃不喝的供房年限。同样用全国相应水平来换算，房价收入比=25年，相当于城镇家庭用余钱供房。关于房价收入比，目前美国是4年，欧州为6~8年，深圳为35年。可以看出北海作为四线欠发达的城市，其房价水平已偏离了基本面，居民购房压力较大。

2、北海房价为何涨这么高？北海房价，从目前来看是偏高的，这有两个原因：一是全国房价已走牛了20年，当前整个楼市价格依然处在上涨趋势周期中，北海房价也是跟随全国房价这个大环境。二是近几年，北海进行了棚改计划，纵所周知棚改会推升当地房价，这才是最主要的原因。2015年累计开工建设保障性住房和棚户区改造32168套(户)，建成24954套(户)；2016年保障性住房和棚户区住房改造新开工3958套、基本建成4879套、分配入住2037套；2017年棚户区改造4069套；2018年棚户区住房改造开工建设1893套，基本建成498套，分配入住公共租赁住房2045套，入住率达95%。

可以说，北海房价近几年来的走高，并不是因为经济基本面因素，而是棚改政策因素助推为主要驱动。2019年全国棚改转向旧改，这对于北海房价会产生较大冲击。3、目标房价3万/平米，距离有多远以北海地区均价9060元为基准，涨到3万/平，需要涨幅231%。以银海区均价10362元为基准，涨到3万/平，需要涨幅190%。

北海地区均价2019年来涨幅1.25%，银海区2019年来价格涨幅2.75%，基本处于稳中有涨格局，这符合楼市“房住不炒”和长效调控机制。近三年来，全国反复强调“房住不炒”，并且稳房价、稳地价、稳预期的调控目标一直没有改变，因为全国楼市已经出现了对经济增长的挤出效应，房价具有了一定泡沫。可以说“房住不炒”经2019年7月30日政治局会议后，叠加“不以房地产作为短期经济刺激的手段”，已经指明了未来房价走势方向，大概率以稳中波动为主，大涨大跌都不符合社会经济发展要求。