去年中资投资海外地产达300亿美元 今年更多高净值人群加入

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2015年，中国资本的海外房地产投资大幅增加。据莱坊统计，2015年中国资本在海外房地产投资总额达到300亿美元，是2014年的两倍。事实上，这一数字已经超过了2014年2015年前10个月151亿美元的总额，是2009年的50倍。

实习记者柳丁在广州报道

2月26日，在接受《21世纪经济报道》的独家采访时，骑士弗兰克房地产公司(Knight Frank Real Agency)大中华区研究与咨询部主任季延勋(音译)表示:“伦敦市中心到处都是起重机搭建的办公楼。”骑士弗兰克公司总部位于伦敦，是一家全球性的房地产咨询公司，在六大洲的58个国家拥有417个办事处和12，000多名专业人员。

2015年，中国资本的海外房地产投资大幅增加。据莱坊统计，2015年中国资本在海外房地产投资总额达到300亿美元，是2014年的两倍。事实上，这一数字已经超过了2014年2015年前10个月151亿美元的总额，是2009年的50倍。前几年，中国资本在海外房地产市场的投资总额在2013年为158亿美元，2012年为56亿美元，2011年为44亿美元，2010年为23亿美元，2009年为6亿美元。

在伦敦、纽约和其他城市，许多标志性建筑都被中国买家收入囊中。以保险公司为主力的买家在2015年表现出色，引发了中国资本的第三波海外房地产投资。季延勋在接受《21世纪经济报道》采访时表示:“未来，由高净值个人、私人股本公司、中小型房地产开发商和工业企业组成的新的主要投资力量，已经构成了第四波海外房地产投资。”

与此同时，中国资本的流动不仅集中在海外门户城市，还会向其他收益率较高的海外城市扩散。对于中国资本控制的海外房地产，销售目标也开始聚焦于本地化经营，而不是瞄准中国客户。

保险公司的口袋最大

谁在买它？

保险公司已经成为中国资本海外房地产投资活动中最具实力的角色。

根据莱坊的统计，2015年中资保险公司购买了超过40亿美元的海外房地产资产，是2014年20亿美元的两倍。尤其是安邦保险，赢得了2015年最大的海外房地产投资项目。2015年2月，安邦保险斥资19.5亿美元收购了纽约地标性建筑华德福；2015年5月，安邦保险投资4.14亿美元收购位于纽约曼哈顿的美林金融中心。

“最富有的一定是保险公司和其他金融机构，它们的单笔交易额很大。”纪延勋说:

2015年7月，太平人寿保险公司斥资8.2亿美元收购纽约默里街111号开发项目；2015年5月，中国银行(报价601988，买入)斥资6亿美元购买了纽约布莱恩特公园7号办公楼；2015年1月，平安保险斥资5.06亿美元购买了伦敦的大厦写字楼项目；2015年10月，中国人寿保险公司(报价601628，BUY)斥资4.2亿美元收购了伦敦99号办公楼项目；；2015年7月，复星国际投资3.84亿美元在米兰的palazzo broggi办公楼项目。

保险公司也通过增加大型房地产公司的持股来完成投资。2015年12月，安邦保险以10亿美元收购了海洋土地(3377.hk)20.5%的股份，使其持股比例增至29.98%。与此同时，人寿保险增加了24.26%的万科股份。

房地产开发商占欧美私人投资的27%

房地产开发商也是当之无愧的主力军。仲量联行的数据显示，2015年，中国企业在全球的开发和建设投资超过90亿美元，比2014年的60亿美元增长了50%。

“尽管收购保险公司令人眼花缭乱，但驱动整个市场的最主流力量是开发商。”纪延勋说:

2016年1月，中国房地产开发商碧桂园开始在马来西亚出售“森林城”项目。项目总投资计划达到400亿美元，填海造地将建成一座70万人口的新城市。

2016年2月，万达集团与法国欧尚集团签署协议，共同投资30亿欧元在巴黎建设一个商业地产项目。2016年1月，万达集团与印度哈里亚纳邦签署协议，投资建设印度万达新城，总投资100亿美元。2015年1月，格陵兰集团以6.83亿美元赢得了马来西亚特布拉乌湾海滨城市开发项目；格林兰集团还收购了悉尼的美爵酒店，并计划将其改造成一座住宅楼。

据莱坊统计，2015年，房地产开发项目投资占中国资本海外投资总额的27%。

此外，值得注意的是，季延勋表示:“中资房地产开发商的海外项目其实是为内地客户服务的，毕竟他们有客户资源，但现在他们已经逐渐转向了本土业务。”

"中国大陆的顾客比例约占30% . "碧桂园海外业务部在给《21世纪经济报道》记者的电子邮件中回复称，碧桂园集团自2012年以来一直参与海外房地产业务，项目分布在亚洲、澳大利亚和美国。关于未来的海外投资战略，碧桂园海外业务部表示，未来三年，东盟国家和澳大利亚将成为主导市场，美国、加拿大和南美市场将积极开拓。原因是“东盟国家丰富的资源、相对强劲的经济增长、人口红利和基础设施建设热潮，将有助于推动东盟房地产市场的蓬勃发展。”在澳大利亚、美国、加拿大等发达经济体，虽然竞争激烈，但其良好的金融平台和成熟稳定的市场环境将有助于分散碧桂园海外投资的风险，进行房地产金融创新。”

“私人的、小型的海外房地产投资很难计数。我们的统计只包括投资超过250万美元的案例。”根据全国房地产经纪人协会的数据，从2014年3月到2015年3月，中国买家已经是美国房地产的最大外国买家，中国人贡献的销售额超过286亿美元，占总销售额1040亿美元的近30%。

海外门户商业地产最具吸引力

资金流向哪里？

季延勋表示:“大部分资金流向海外门户城市的商业地产。”

据莱坊统计，2015年中国投资海外房地产的资金中，42%投向了海外写字楼和其他商业地产，18%投向了购买酒店，27%投向了项目开发。在2014年，这种模式是相似的，用于购买海外商业地产的资金仍然占大多数，达到40%，其次是海外房地产开发，占36%。

从次区域角度来看，大部分资本流向发达国家的门户城市。纽约、伦敦、悉尼和墨尔本的房地产年营业额占2015年总营业额的40%以上。

纽约吸纳黄金的能力最强，吸纳了57.8亿美元的投资，成为2015年中国投资者最大的投资目的地，比2014年增长了5倍；曼哈顿也是纽约最热的地区。从中国流向美国购买房地产的资本中，有52.3%流入纽约曼哈顿购买商业地产和酒店。迄今为止，中国投资者仍是曼哈顿商业地产的第二大买家，在曼哈顿的跨境投资中，超过20%来自中国。

悉尼和墨尔本在2015年排名第二，吸引了38亿美元的中国投资；除此之外，这是伦敦。

澳大利亚仍在迅速吸引中国资本的流入，尤其是悉尼和墨尔本。中国开发商在这里非常激进。在澳大利亚十大最活跃的房地产开发商中，有七家来自中国。

多元化投资浪潮正在兴起

不仅如此，据季炎勋观察，目前，海外房地产投资似乎呈现出新的趋势，这已经构成了第四波。

“高净值个人、私人股本基金以及各种房地产开发商和工业企业越来越多地出现在海外房地产投资中。”季延勋分析称，2005年至2006年间，中国主权财富基金(如中国投资公司)开始投资海外房地产项目。这是第一波。此后，在2007-2008年全球金融危机期间，国内房地产开发商纷纷在海外变现。它开始走向海外，形成了由房地产开发商主导的第二波海外房地产投资。2014-2015年，保险公司等金融机构取得巨大成就，不断收购海外地标，形成第三次浪潮。

然而，目前，越来越多的多元化投资者正在参与进来。例如，总部设在纽约、由中国私人股本基金投资的房地产公司夸父地产(kuafu properties)，在进入美国市场仅一年时间里，就投资5亿美元收购了4个美国项目。中国房地产开发商施琅集团与美国房地产开发商伦纳尔合作，在纽约开发了一个塔楼项目。

与以往大型企业或基金的大规模并购不同，这些中小投资者不仅关注海外一线门户城市，还开始在二线城市寻找收益率更高的投资机会。

“现在，每个人都应该寻找多元化的投资机会。”季延勋分析称，中国大型机构投资者倾向于寻求安全稳定的资产，因此他们集中在一线成熟市场，但第四波投资者更喜欢去休斯顿和达拉斯等主要地区城市，回报率较高的项目更适合他们。